깡통전세 피하는 확실한 방법 6가지

깡통전세

일명 깡통전세라고 부르는 집은 집을 팔아도 대출금과 전세보증금을 합친 금액에 미치지 못하는 주택을 말합니다.

쉽게 말해 전세가가 매매가를 추월하거나 전세가와 매매가가 같은 수준이 돼서 전세 사고의 위험이 높은 계약을 말합니다.

이러한 깡통 전세는 우리나라 전체 빌라 전세 매물의 9.7%를 차지할 정도라고 합니다.

 

특히 깡통전세는 신축 빌라를 중심으로 전세 사기가 급증하고 있기 때문에 수요자들이 주의해서 계약하셔야 합니다.

 

 

깡통전세 사기 수법

깡통전세 전세사기는 집주인들은 추후 집값이 오를 것으로 예상되는 주택을 계약한 후 잔금일에 맞춰 세입자를 구해서 사서 이후 세입자가 지불하는 전세금으로 주택을 구매하게됩니다. 집주인은 자신의 돈 한 푼 없이 집을 샀기 때문에 기존 세입자가 나갈 때 다음 세입자가 구해지지 않으면 세입자는 보증금을 돌려받기 힘들게 됩니다.

 

게다가 해당 주택의 매매가가 떨어질 경우에는 문제가 더욱 심각해 집니다. 매매가가 떨어질 경우에는 집을 매매하더라도 보증금 전체를 받지 못할 수 있습니다.

 

또한 이렇게 자기 돈을 들이지 않고 주택을 매매하시는 분들은 한 두채만 매입하는 것이 아니라 수십 채를 매입하는 경우가 많습니다. 실제로 '빌라의 신'이라고 불리며, 1277채의 빌라를 소유한 권 씨도 신종 전세사기단에 불과했습니다. 권 씨는 세입자가 건축주와 전세계약을 하면 건축주는 전세보증금을 받은 후 집주인의 이름으로 변경하는 방식의 사기 수법을 이용해 1200채가 넘는 빌라를 소유하게 되었습니다. 이미 이 과정에서 72억 원의 세금이 체납되어 있어서 공매가 진행되면서 많은 세입자들이 전세금을 돌려받지 못하거나 일부만 돌려받아 피해가 컸습니다.

 

이렇게 사기 수법이 나날이 교묘해 지는 만큼 보증금 보호를 위해 세입자들도 노력이 필요합니다.

 

세입자들이 반드시 체크해야 될 6가지, 한 번 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1) 서류 요구

- 국세, 지방세 완납 증명원

집주인의 체납으로 보증금을 날리지 않기 위해서는 '국세, 지방세 완납증명원'을 임대인에게 요구해서 근저당뿐만 아니라 실제 체납된 세금이 있는지 체크해야 한다고 합니다.

 

서류 요구에 임대인이 기분 나빠한다면 "전세자금 대출을 받기 위해 은행에서 요구한다"라고 하면 됩니다.

 

 

2) 적절한 특약

적절한 특약은 세입자의 보증금을 지킬 수 있는 중요한 방법입니다.

'잔금일 이전에 매매 계약을 할 경우 임차인이 동의를 구한다. 만약 이를 어길 시 종전 소유자도 임대차 보증금 반환 의무를 연대하여 지기로 한다'라는 조항을 넣는 것이 좋습니다.

 

 

3) 시세 파악

시세를 꼼꼼히 파악하는 것도 전세사기를 피하는 방법 중 하나입니다.

주택의 임대 시세만 보지 말고 매매 시세도 함께 파악해야지 깡통전세를 거를 수 있습니다.

또한 계약을 앞둔 중개사만을 통하지 말고 인접한 다른 부동산 한 두 군데만 가도 정확한 시세 파악을 할 수 있습니다.

인터넷 부동산만 보지 마시고 계약 전 인근 부동산에 가서 물어보는 것도 좋은 방법입니다.

 

 

4) 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험 활용

주택도시 보증 공사의 보증보험을 가입을 하면 보험 가입 시 잔금일, 전입일 기준 임대인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보증 공사에서 돌려주기 때문에 반드시 들어주는 게 좋습니다.

주택도시 보증 공사 보증보험을 들 때 수수료가 들어가지만 그 돈을 아끼자고 보증보험을 들지 않는다면 전세금 전체를 날릴 수도 있다는 사실 기억하시길 바랍니다.

 

 

5) 등기부등본 확인

등기부등본을 확인하는 것이 중요합니다.

특히 중요한 점은 등기부등본을 잔금 전까지 여러 차례 확인하는 것이 중요합니다.

계약시엔 공인 중개사가 등기부등본을 열람해 주지만 잔금 전까지 스스로 떼어보는 것이 불안을 줄이고 전세 사기를 피할 수 있는 방법입니다.

 

등기부등본을 떼는데 1,000원 남짓한 수수료 밖에 들지 않고 생각보다 간단합니다. 몇천 원이 아까워하지 마시고 계약 전에 두 번 정도는 꼭 떼 보시길 추천드립니다.

 

▼아래는 등기부등본 떼는 방법, 등기부등본을 확실히 그리고, 쉽게 보는 법 아래 글을 참고하시길 바랍니다.

등기부등본 제대로 보는 방법(전세, 매매, 월세 다 해당!)

 

 

6) 최악의 경우도 생각할 것

마지막으로는 최악의 경우도 생각해 주택을 골라야 합니다.

너무 부정적이라고 보실 수도 있지만, 빌라 매물의 깡통전세의 비율은 생각보다 많다는 사실 꼭 기억하시길 바랍니다.

 

매입하더라도 손해 보지 않고 70~80%의 마진을 확보할 수 있는지 입지를 분석하는 자세가 필요합니다.

깡통전세 피하는 방법

 

 

조금은 번거롭기도, 귀찮기도 하지만 위의 6가지만 잘 체크해주셔도 깡통전세를 피할 수 있다는 사실 꼭 기억하시길 바랍니다.