등기부등본 제대로 보는 방법(전세, 매매, 월세 다 해당!)

등기부등본 제대로 보는 방법

등기부등본 집 계약할 때 당연히 떼 봐야 된다고들 많이 알고 계시죠?

하지만 막상 등기부를 떼 봤더니 처음 보는 권리들이 있다면 이걸 어떻게 해야 할지 막막한 마음이 생깁니다.

 

등기부상 권리들을 인터넷을 검색해 공부하려고 해도 복잡하고 어려우니 그냥 포기하고 계약하시는 분들이 실제로 많습니다.

 

오늘은 실제 등기부에 자주 설정되는 권리들을 쉽고 간단하게 알아보려고 합니다.

 

 

 

- 등기부등본 떼는 방법

등기부등본을 떼려면 법원 등기소 방문을 하거나 PC나 휴대폰으로 아래의 인터넷 등기소에 접속해서 쉽게 발급받으실 수 있습니다. *수수료는 한건당 700~1,000원 정도 발생합니다.

대법원 인터넷등기소

 

 

 

- 등기부등본 보는 법

등기부 등본은 집합건물 등기부와 토지 등기부, 건물 등기부로 나뉘어져 있습니다.

주택 종류에 맞게 등기부 등본을 떼어봐야 권리를 확인할 수 있습니다.

 

▶집합건물 등기부

공동주택인 아파트/ 다세대 주택/ 빌라/ 오피스텔 처럼 한 세대당 주인이 각각 다른 경우

 

[ 갑 구 ]

현재 소유자가 누구인지 언제 어떻게 이 집을 취득하게 되었는지 기재되어 있습니다.

 

[ 을 구 ]

우리가 가장 흔하게 보는 근저당권이 '을 구'에 설정이 됩니다. 대부분 은행에서 주택담보대출을 받고 대출 원금의 약 110% 정도 금액을 채권 최고액으로 근저당권을 설정하게 됩니다. 

 

매매 계약시> 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 매매대금에서 대출을 전부 갚은 뒤 나머지 차액을 매도인한테 지급하시면 됩니다.

전세 계약 시> 마찬가지로 대출을 갚고 근저당권을 말소하고 1순위로 들어가시면 됩니다.

 

 

 

▶토지 등기부, 건물 등기부

원룸 또는 투룸과 같은 다가구 주택, 단독주택처럼 건물 전체 주인이 한 사람인 경우

※ 이때 건물등기부등본뿐만 아니라 토지 등기부 등본까지 발급받아서 건물 소유자와 토지 소유자가 동일한 사람인지, 두 등기부등본의 근저당권 금액이 같은지 확인해야 합니다.

 

[ 갑 구 ]

현재 소유자가 기재

 

[ 을 구 ]

건물 전체에 대출을 받은 근저당권이 설정되어 있습니다.

 

이때 생각보다 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우가 심심찮게 많으며, 건물주인과 매매계약을 했으나 토지 소유자는 매매를 체결하기 싫다고 해버리면 골치 아픈 일이 생길 수도 있습니다.

 

 

◆ 전세권

흔히들 전세라고 하면 월세 없이 높은 보증금만을 지급하고 사는 것을 전세라고 생각하시는 분들이 많습니다.

사실 전세는 등기부에서 전세권을 설정해야만 전세권이라는 권리가 발생하게 되며, 전세 세입자의 혜택과 권리를 받을 수 있습니다.

 

이 때 전세권 설정을 완료하게 되면 등기부등본 [ 을 구 ]에 '전세권 설정'이라고 기재됩니다.

 

 

◆ 압류/ 가압류 설정된 경우 알아보는 방법

- 가압류 → 압류

가압류란 다른 사람이 집 소유자를 상대로 돈을 받으려고 재판을 시작했다고 이해하시면 됩니다.

집 소유자에게 받을 돈이 있으니 건물을 못 빼돌리게 법적으로 찜해놓고 있겠다고 생각하시면 쉽습니다.

 

집주인이 카드값을 안 갚거나 자동차세나 세금을 미납해도 가압류가 들어올 수 있으며, 채무를 이행하지 않고 재판이 끝나면 실제로 압류로 이어집니다. 생각보다 이런 가압류가 기재되어있는 집은 흔하다고 합니다.

 

하지만 이렇게 등기부에 가압류나 압류가 있는 상태에서 매매나 전세계약을 진행한다면 정확하게 가압류 원인이 무엇인지, 금액은 얼마이고 말소가 가능한 가압류/압류인지 여부를 계약 전에 꼭 확인하시고 문서로 남겨두는 것이 좋습니다.

 

 

◆ 주택 임차권 등기

월세 계약을 했다고 해서 자동으로 등기부에 주택 임차권 등기가 설정되는 것이 아닙니다.

 

전입 신고를 하고 확정일자를 받아서 살다가 계약 기간이 종료되었을 때 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 추후 경매에서 보증금을 배당받을 수 있는 우선 변제권과 대항력을 지키기 위해 계약 만료 후에 임차인이 법원에 신청하는 것이 주택 임차권 등기입니다.

 

혹시 전셋집을 알아보시다가 등기부에 주택임차권 등기가 있다면 그 집주인은 보증금을 잘 안 돌려주는 사람이라고 생각하시면 됩니다.

 

 

◆ 경매개시 결정 등기

등기부에 경매개시 결정 등기가 있다면 무조건 계약하시면 안 됩니다.

 

이 경우에는 집주인이 은행에서 돈을 빌려 근저당권을 설정했는데 집주인이 돈을 안 갚으니 은행에서 채권 금액을 회수하기 위해 등기부에 설정된 근저당권을 원인으로 경매를 붙이겠다고 표시해 놓은 것입니다.

 

 

◆ 대지권 종류

아파트나 빌라처럼 집합건물일 경우에는 등기부에 대지권의 종류가 기재되어 있습니다.

쉽게 말해 아파트나 빌라들은 이런 건물들이 전부 토지 위에 있으니 그 땅을 사용할 수 있는 권리라고 보시면 됩니다.

 

이때, 이 대지권의 종류가 '소유권 대지권'으로 돼있어야 정상적인 집합 건물입니다.

가끔 이 대지권의 종류가 지상권이나 전세권, 임차권인 경우가 있는데 이런 경우에는 땅에 대한 소유권이 없기 때문에 땅 주인에게 지료를 지급해야 하거나 매매 시에는 복잡한 문제가 발생합니다.

 

또한 등기부상에는 '소유권 대지권'으로 나오지만 따로 토지 별토 등기가 있다고 나오면 일단 계약을 중단하셔야 합니다.

 

이렇게 토지 별도 등기가 있다고 나오는 경우는 처음 토지 위에 아파트나 건물을 지은 후, 각 세대별로 집합건물 구분등기를 하면서 토지에 설정된 근저당권이나 기타 권리를 정리했어야 했는데 정리가 안되었거나 토지 소유자와 분쟁이 있었을 경우에 발생하는 경우가 많으니 토지 등기부등본을 발급해서 어떤 권리들이 있는지 정확히 파악해야 합니다.

 

 

등기부등본 보는법

등기부 권리들이 어떤 것들이 있고 어느 정도 이해는 했지만 막상 등기부를 떼어봤더니 소유자가 여러 명이고 빨간 줄도 여기저기 그어져 있어서 헷갈리실 겁니다. 이럴 때는 등기부를 발급할 때 '주요 등기사항 요약'을 선택해서 발급하시면 마지막 한 장에 깔끔하게 해당 부동산에 설정되어 있는 권리들을 한 장으로 확인해 볼 수 있습니다.

 

등기부등본 제대로 보는 방법(전세, 매매, 월세 다 해당!)